Juho Salo Tärkein elämän arvo on lisäarvo - jos se ei ole hauskaa, eikä hyödyllistä, niin unohda koko juttu.

Omistusasuminen ei kannata enää

  • moneychimp
    moneychimp

Ostin asunnon kuvitellen, että nyt en maksa vuokraa, vaan omaa. Laskin jopa, että suoraan euroissa lähes minkä tahansa omistaminen on pidemmän päälle kannattavaa, kuin edes yksiön vuokraaminen, jonka vuokra on korkeampi kuin vastikkeet+korot käytännössä aina. Vaan ei ole.

Jos omistusasuminen maksaa 800e/kk, josta puolet olisi vähennystä, 400e/kk, ja jos vaihtoehtoinen vuokrakämppä olisi 650e/kk, niin tämä 150 euron erotus voikin olla ratkaiseva. Miksi näin? Koska jos 150 euroa kuussa sijoittaa 8% tuottavaan sijoitukseen 20 vuoden ajan, ja olettaen asuntoon käytetyn 15000 euron käsirahan myös olevan siinä sijoituksessa, niin samat noin 150ke tulee säästettyä vailla omaa riskiä, ja asumisen kustannukset ovat hallittuja 20 vuoden ajan - vuokrana. Missä näin säästää? Esim. S-pankin asuntorahastoon voi säästää 200e/kk, ja se on tuottanut vuokra-asunnoista Suomessa jopa 9% tuottoa viime aikoina. Lisäksi esim. osakeindeksit nousevat kuulemma noin 8% keskimäärin.

 

Mutta sitten meillä on asunto-omistajan pelastus: korkojen vähennysoikeus, jota ollaan rapauttamassa. Enää 65% koroista saa vähentää veroista, ja jatkossa vielä vähemmän. Mutta kas asia vielä menee hullummaksi - sijoitusasuntojen korot saa lyhentää 100%:sti nyt ja aina. Omassa asunnossa asuminen ei siis todellakaan kannata, vaan vuokraa vaan asuntoja eteenpäin ja asu itsekin vuokralla. Fiksumpi kiertää kai riskin, ja ostaa vain 400 eurolla kuussa em. asuntorahastoja ennemmin, kuin rupeaa manageeraamaan useita taloja yksinänsä. Minkä takia tässäkin asiassa pitää sortaa omassa asumista sijoitusasuntojen holdaamisen sijasta? Vähintäänhän samalla viivalla pitäisi olla verotuksellisesti. Kumpikohan lopulta nostaa hintoja ja vuokria? Sijoitusasuntoja ostavat, vai omiansa hiljalleen maksavat?

Tämän lisäksi on myymisen kitka ja verotus: 2% varainsiirtovero osakkeista, ja 4% omakotitaloista. Ei ihme, että talot eivät myy. Jos asut kämpässä vain 5 vuotta, niin tuo 4% ei todellakaan tule arvonnousuista tai oikein mistään muualtakaan vastaan. Se on silkkaa tappiota ja verojen maksua asiasta, joka oli verotettu aiemmin, mutta jokainen maksaa sen vuorollaan uudestaan.

Sitten on vielä kiinteistövero, jolla järjellä ajateltuna pitäisi olla tarkoitus estää maan alikäyttöä kaupunkien keskustoissa, eli nostaa kiinteistöveroa keskustassa niin kauan, että ne 2-3 kerroksiset puuvajat siirtyy unholaan, ja tilalle tulee noita 16-kerroksisia matrix-torneja, joihin mahtuu ne 90 kämppää, joista kaikista saa satoja tonneja keskustassa, ja saadaan keskustaankin kämppiä, joihin mahtuu pesukone. Mutta ei. Tätä maankäytön järkevöittämistä ei kauheasti verotuksessa mietitä. Aivan kasvukeskuksien periferia-alueillakin on vielä merkittävä kiinteistövero, ja prosentuaalisesti ei sen kummallisempi kuin ilmeisesti keskustassakaan. Kiinteistövero perustuu tällä hetkellä rakennusoikeuksiin, jotka määritellään jossain muualla. Ihana sama oliko sinulla 20 neliötä arvottomassa lähiössä vai keskellä kaupunkia - kiinteistövero on sama (korjatkaa jos olen väärässä). Ohjeeni olisi, että rakennusoikeuksia nostetaan siellä, missä asuntojen arvo on suurin. Tämä pakottaa tontinhaltijan tekemään jotain viisasta ja järkevää sillä keskustatontilla, sen sijaan, että katselemme keskustassa 2-3 kerroksisia asuintaloja vielä seuraavat 100 vuotta, kun niiden kämppien hinnat on jotain astronomisia lukuja. Sitten taas jollekin rupuisille omakotitaloille jossain lähiöissä tai metsissä voisi kiinteistöveroa keventää, koska jos ihan realistisia ollaan, niin ei näillä alueilla ole ihan niin paljon väliä, ja jos johonkin voidaan sallia väljempää rakentamista, niin vain ja ainoastaan sinne, jossa maa ei ole arvokasta. Sitten jos kaupunki kasvaa siihen suuntaan, ja vaikuttaa siltä, että ko. alueen tontit olisi hyödyllisempiä johonkin muuhun kuin väljään asumiseen, niin silloin pitäisi kiinteistöveroa alkaa tarkistamaan. Siihen asti ei ole mitään syytä periä merkittävää veroa kiinteistöistä, joilla ei ole arvoa kaupunkiyhteisölle kokonaisuutena. Jos näin toimittaisiin, niin Tampereen keskustan vieressä oleva Nekalakin ei olisi niin alikäytettyä maa-aluetta asutuksellisesti, kuin se nyt on. On naurettavaa rakentaa uusia Vuores-tyyppisiä asuinalueita keskelle metsää ja kauas kaupungista, kun voisimme vain pienellä verotarkistuksella varmistaa riittävien asuintilojen tuotannon sinne, missä niillä asunnoilla olisi arvoa. Sokea reettakin ymmärtää, että jos Vuoreksen talot sijaitsisi Nekalassa, niin niiden hinta olisi ainakin 1.5-kertainen ja uusiin Hatanpään kämppiin verrannollinen. Koska ihmiset haluaa asua siellä, missä työt on, koska siellä pitää käydä... ihan joka päivä.

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

1Suosittele

Yksi käyttäjä suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelija

NäytäPiilota kommentit (20 kommenttia)

Ropi Jarrela

Yleisellä tasolla totean, että omistusasumista ja vuokra-asumista, kuten muitakin asumismuotoja, tulisi kaikkia tukea yhdenvertaisesti.

Käyttäjän jgagarin56 kuva
Juha Kuikka

Puhtaasti fiskaalisesti laskemalla moni asia elämässä voidaan saada näyttämään kannattamattomalta. Esimerkiksi lapsien teko on tältä pohjalta yksi huonoimmista päätöksistä.

Mutta useimpiin asioihin vaikuttaa moni muukin tekijä kuin pelkkä kustannuslaskelma. Jos asut vuokralla, olet asunnon omistajan torppari. Hän kieltää sinua tupakoimasta, pitämästä lemmikkiä, tekemästä remonttia j.n.e. Ja jos hän päättää sanoa sinut irti asunnostasi, niin sekin onnistuu tietyn ajan puitteissa. Joudut tuntemaan huonoa omaatuntoa jokaisesta tapetin naarmusta y.m.

Kyllä omaan kotiin säästäminen on yksittäiselle ihmiselle periaatteessa suositeltavimpia säästömuotoja edelleenkin. Ei pelkästään omaisuuden arvon nousua ajatellen, vaan ennen kaikkea säästämisen tarkoitusta ajatellen. Ja asuntolainojen korot ovat sieltä matalimmasta päästä lainamarkkinoilla maksuaikojen ollessa pitkiä.

Käyttäjän MaxStenbck kuva
Max Stenbäck

Tavallaan hauskasti argumentoitu. Vuokra-asunnot ovat hyvä ja tuottava sijoituskohde ja samalla vuokralla asuminen on edullista verrattuna omistusasumiseen. Kuulostaa melkein siltä, että blogisti keksi ikiliikkujan. Oikeastihan vuokra-asunnon tuotto ja omistusasumisen kannattavuus kulkevat käsi kädessä, ihan korkovähennyksistä ja kiinteistöveroista riippumatta.

Käyttäjän KH kuva
Kalevi Härkönen

"jos 150 euroa kuussa sijoittaa 8% tuottavaan sijoitukseen 20 vuoden ajan, ja olettaen asuntoon käytetyn 15000 euron käsirahan myös olevan siinä sijoituksessa, niin samat noin 150ke tulee säästettyä vailla omaa riskiä"

Mistä saa 8% vuodessa 'vailla riskiä'?

Asuntorahastojen nettotuotto lienee ollut suuruusluokkaa 5%, josta sijoittajan pitää vielä maksaa pääomavero.

Käyttäjän MaxStenbck kuva
Max Stenbäck

Jäihän tuossa vielä huomioimatta omistusasunnon arvonnousukin. Vaikea kuvitella tilannetta, jossa vuokra-asunnot tuottaisivat 8-9 % ilman arvonnousua...

Käyttäjän tampere515 kuva
Jarmo Makkonen

"Mistä saa 8% vuodessa 'vailla riskiä'?"

Sähköverkosta, ai niin taisi mennä Carunalle.

Käyttäjän ilkkavarsio kuva
Ilkka Varsio

Niin. Joku ne vuokra-asunnotkin omistaa. Vielä jos sattuu olemaan yleishyödyllinen säätiö niin ei tarvitse vuokratuoton voitosta veroja maksaa tai omistajana ammattiliitto niin saa voitosta jaettavan osingon verottomana.

Sinä jos omistat asunnon ja vuokraat sen eteenpäin maksat saamastasi vuokratulosta, yhtiövastikkeen vähentämisen jälkeen syntyneestä voitosta pääomatulon veroa. Jos vuokraamassasi huoneistossa on yhtiölainaa, sitä et voi vähentää. Tämä ei nytainakaan kannata kuin väliaikaisen ratkaisuna, jos vaikka muutat työn perässä toiselle paikkakunnalle.

Lisäksi kannat vastuun vuokralaisen vuokranmaksukyvystä ja hyväksyt kaikki vuokralaiselle kuuluvat oikeudet.

Käyttäjän MarkkuJohannesLikitalo kuva
Markku Likitalo

Joskus se asunto on oma, mut sie maksat vuokrias.

Käyttäjän JuhaniKhr kuva
Juhani Kähärä

Vuokratuloista ja sijoitusasunnon myynnistä pitää maksaa pääomavero, jota omistusasujat eivät maksa lainkaan. Näin verotus suosii kyllä juurikin sitä omistusasumista.

Käyttäjän PahaLukki kuva
Juho Salo

Se vasta olisikin jos omaa myydessä pitäisi maksaa pääomatuloveroa, kun kyseessä on lainan maksu ja lyhennys ei, mahdollista arvonnousua lukuunottamatta, tuota 20 vuoden aikana prosenttiakaan. Korot on oikeastaan jatkuvaa tappiota. Kuin laittaisi rahaa pankkiin ja maksaisi siitä. Lisäksi talojen arvot laskee lähes koko maassa jo jotain viidettä vuotta. Olemme samaa talousaluetta kuin Viro, joten lähestymme kai hiljalleen toistemme hintatasoa.

Käyttäjän MarkkuJohannesLikitalo kuva
Markku Likitalo

Korot ovat jotain kymmenen vuotta olleet ennätysalhaalla, mutta mielestäsi kannattaa vuokrata kämppä ja jatkovuokrata se toiselle ja vuokrata itselle uusi asunto (jonka voi taas vuokrata) korkojen takia. Mahtaako kannattaa? Olet vastuussa vuokraamistasi kämpistä vuokranantajillesi ja maksat kämpästäsi vuokraa. On kyllä erikoinen kuvio etkä kyllä voita mitään.

Käyttäjän PahaLukki kuva
Juho Salo Vastaus kommenttiin #11

Teoriassa näin on, kyllä. Vuokrattua asuntoa maksaessa laitat rahaa tuottavaan toimintaan. Asuessa itse säästät kylmänä sen parisataa tonnia itse. Tehotonta. Vuokralainen maksaa puolet lyhennyksestäsi verojen jälkeenkin. Maksat noin puolet vähemmän lainastasi mutta sinulla on silti sama asunto 20 vuoden päästä maksettuna kuin jos olisit asunut siinä itse. Tällaisia asuntoja voi olla vaikka 3 ja asua itse päälle vuokralla 600e/kk. Jos kukin asunnoista vuokralaisen jälkeen maksaa enää 200e/kk itselle, niin 1200e/kk panostuksella asuu itse ja maksattaa 3 asuntoa itselleen 20 vuoden aikana, jolloin voikin jäädä nauttimaan vuokratuloista.

Käyttäjän MarkkuJohannesLikitalo kuva
Markku Likitalo Vastaus kommenttiin #13

Itse yksiötä vuokranneena voin sanoa, että ei se herkkua ole. Yksi murto ja sorkkaraudalla lasit paskaksi. Tupakointia sisällä, varastettuja tavaroita, häätöuhkauksia melun takia... voittoa tulee jonkin verran, josta pitää maksaa 30% veroa. Useamman vuokrakämpän hallitseminen, uusien vuokralaisten etsiminen ja kämppien kunnosta vastaaminen on työlästä. Sen lisäksi sinulla pitää olla mukavasti massia marssiessasi pankkiin ihan ensimmäistä kertaa ja oikeastaan joka kerta kun meinaat ostaa asunnon. Siitä kai oli kyse, eikä vuokrattujen kämppien vuokraamisesta. Tipuin kai jo kärryiltä. Helpompaa on tehdä työtä ja maksaa omaa kämppää parikymmentä vuotta ja olla sitten velaton. Nykyisellään ei todellakaan 800 euron kuukausimenoista mene vain puolet lyhennykseen omistuskämpässä. Tsekkaa nykyinen korko ja laske uudestaan vai heititkö ihan hatusta.

Käyttäjän PahaLukki kuva
Juho Salo Vastaus kommenttiin #14

Heitin hatusta perustuen omaan kämppääni. Noin 550 lainan hoito ja 240 vastike. Noin 420 menee lyhennyksenä, 130 korkoina. Jutun pointti oli, että jos asuu itse, maksaa lyhennystä 420e, asumiskuluja noin 370e, ja 20v lopussa on joku 130k asunto. Jos vuokraa eteenpäin, niin vuokraa voi tulla 700e, josta voidaan vähentää 240 ja korot 130, jää 330, josta veroa peritään 30%, eli -99. Nyt vuokrasta jää käteen 700 - 99 - 240 ja lainanlyhennys -550, eli maksettavaa on 189 euroa kuussa, mutta silti säästät saman lainanlyhennyksen 420e kuukausittain, mutta nyt vain 189e hintaan. Toisin sanoen vuokratessa saat jokaista säästettyä euroa kohti 2.2 euroa rahaa joka kuukausi. Itse arvioisin tästä siis nyrkkisäännön asumisen ja vuokraamisen erosta: verrannollisuus vuokraan ei ole vastike+korot ja kaikki lainanlyhennyksestä olisi kotiinpäin, vaan koska lainanlyhennys itsessään ei tuota prosenttista voittoa kaiken aikaa, niin se voidaan ajatella vain puolet niin tehokkaaksi rahaksi, kuin sijoitettu raha olisi ollut muussa käytössä. Eli omassa tapauksessa laskisin, että 240 vastike + 130 korot + 420/2 lyhennys = 580e. Jos siis voin vuokrata vastaavan kolmion 580e/kk tai alle, niin se kannattaa. En voi, joten omistusasumiseni nippa nappa vielä kannattaa.

Käyttäjän MarkkuJohannesLikitalo kuva
Markku Likitalo Vastaus kommenttiin #16

Yhtiövastike on tosiaan aika iso, omakotitalossa sitä ei ole. Jos pienen mökin löytää ei lämmityskään paljoa vie kun lämpöpumput ja pelit löytyy.

Käyttäjän MargaretaBlafield kuva
Margareta Blåfield Vastaus kommenttiin #16

Saako sijoitusasuntoon lainaa yhtä halvalla kuin omaan?

Käyttäjän ilkkavarsio kuva
Ilkka Varsio Vastaus kommenttiin #18

Margareta Blåfield

Ei saa, mutta sijoitusasunnon lainan koron saa vähentää täysimääräisenä vuokratulosta (pääomatulosta). Tulonhankintaan otetun lainan korot voi vähentää täysimääräisesti.

Oman asunnon asuntolainan korosta on vähennyskelpoista 55 % vuonna 2016, 45 % vuonna 2017, 35 % vuonna 2018 ja 25 % vuonna 2019.

Myös luovutstappiota voi tämän vuoden alusta vähentää vuokratulosta.

Vuonna 2016 ja sen jälkeen syntynyt luonnollisen henkilön verotuksessa vähennyskelpoinen luovutustappio, joka jää vähentämättä omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta, vähennetään puhtaasta pääomatulosta ennen muita pääomatuloista tehtäviä vähennyksiä.

Luovutusvoittojen lisäksi tappioita voi siis vähentää myös esimerkiksi osinkotuloista ja vuokratuloista.

Käyttäjän KH kuva
Kalevi Härkönen Vastaus kommenttiin #13

Asia lienee helpompi hahmottaa jos jätetään velkavivut pois.

Omistan itse asuntoni ja maksan asumisesta vain yhtiövastikkeen verran. Ajatellaan, että muutan vuokralle saman arvoiseen asuntoon ja annan oman asuntoni vuokralle. Silloin minun täytyisi alkaa maksamaan pääomaveroa siitä vuokratulosta, jonka saan. Veron takia en voi saamillani vuokratuotoilla täysin maksaa edes omaa asumistani, eli köyhdyn.

Niin kauan kuin omassa asunnosta asumisesta ei veroteta, kannattaako asiaa edes spekuloida tämän pitemmälle?

Käyttäjän ilkkavarsio kuva
Ilkka Varsio

Juho Salo

Kyllä sinun nyt kannattaa mennä verottajan sivuille ja tutustua pääomatulojen verotukseen, pääomatuloista tehtäviin vähennyksiin, ansiotulosta tehtäviin vähennyksiin, asuntokauppaan ja niihin liittyviin maksuihin etc.

Esittämilläsi laskelmilla ja tiedoilla olet ilmeisen hukassa. Älä tee yhtään kauppaa ilman asiantuntijan apua.

Näillä laskemmilla et saa todennäköisesti lainaa edes yhteen asuntoon saatikka siihen, että ryhtyisit grynderiksi. Useamman asunnon vuokraajaksi.

Käyttäjän jhiden kuva
Johannes Hidén

"Enää 65% koroista saa vähentää veroista, ja jatkossa vielä vähemmän. Mutta kas asia vielä menee hullummaksi - sijoitusasuntojen korot saa lyhentää 100%:sti nyt ja aina. Omassa asunnossa asuminen ei siis todellakaan kannata, vaan vuokraa vaan asuntoja eteenpäin ja asu itsekin vuokralla. "

Teet tässä ajatusvirheen. Omassa asunnossa asumisesta et maksa veroja, mutta asunnon vuokraamisesta maksat, joten on aika ilmeinen syy sille, miksi asunnon vuokraaminen on se, mistä korot kyllä voi vähentää aina.

Oman kodin asuntolainan verovähennyksessähän on kyse siitä, että vähennetään veroja sellaisesta, millä ei ole asunnon kanssa yhtään mitään tekemistä, eli pääomatulojen puuttuessa viime kädessä omista ansiotuloista.

Toimituksen poiminnat